Tapu ve Gayrimenkul Hukuku

Miras bırakanın, diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi hâlinde muris muvazaası söz konusu olur. Bu durumda mirasçılar, tapu iptali ve tescili davası açabilir. Davada muvazaanın ispatı için satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediği, taşınmazın değeri ile bedel arasındaki oran, miras bırakanın devir için makul bir sebebinin bulunup bulunmadığı gibi ölçütler değerlendirilir. Bu dava, saklı payla sınırlı olmaksızın miras payı oranında açılabilir ve zamanaşımına tabi değildir.

Paydaşlardan her biri, taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Bunun yolu ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen (fiilen) bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünmesi mümkün değilse veya paydaşların menfaatine aykırıysa satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Önemli bir hatırlatma: 1 Eylül 2023’ten itibaren bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Ortak taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin kendi imkânlarıyla yaptığı yapı, ağaç veya tesise muhdesat denir. Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri süren paydaş, bunu davanın başında bildirmelidir. Mahkeme, muhdesat iddiası üzerine ilgiliye muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar. Muhdesat ispatlanırsa, satış bedelinden muhdesatın değerine karşılık gelen kısım önce o paydaşa ödenir, kalan bedel paylar oranında dağıtılır.

Evet. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak, alıcının ödediği bedel ve masrafları ödemek suretiyle payı kendilerine geçirebilir. Ancak süreler kısadır ve hak düşürücüdür: Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirim yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Süre geçtiğinde hak tümüyle düşer.

Taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın işgal edilmesi hâlinde malik, işgal süresince yoksun kaldığı kazanç için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir. Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için, kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması, yani kullanmaya itiraz edildiğinin ortaya konması aranır.

Kadastro tespitine karşı, tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde dava açılabilir. Bu on yıllık süre geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Süre henüz dolmamışsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk (veya varsa Kadastro) Mahkemesi’nde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

İdarenin, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen el koyması kamulaştırmasız el atma oluşturur. Malik, taşınmazın bedelinin ödenmesini talep edebilir. Bunun yanında, imar planında taşınmazın yol, park, okul gibi kamu hizmetine ayrılmış olmasına rağmen uzun süre kamulaştırılmaması hâlinde de tazminat talep edilmesi mümkündür. Fiili ve hukuki el atma hâllerinde görevli yargı kolu farklılık gösterdiğinden, başvuru yolunun somut olaya göre belirlenmesi gerekir.

İdarenin, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen el koyması kamulaştırmasız el atma oluşturur. Malik, taşınmazın bedelinin ödenmesini talep edebilir. Bunun yanında, imar planında taşınmazın yol, park, okul gibi kamu hizmetine ayrılmış olmasına rağmen uzun süre kamulaştırılmaması hâlinde de tazminat talep edilmesi mümkündür. Fiili ve hukuki el atma hâllerinde görevli yargı kolu farklılık gösterdiğinden, başvuru yolunun somut olaya göre belirlenmesi gerekir.

Vekil, vekâlet görevini vekâlet verenin yararına kullanmakla yükümlüdür. Vekilin, taşınmazı vekâlet verenin zararına ve kendisi ya da yakınları lehine devretmesi vekâlet görevinin kötüye kullanılması oluşturur. Kural olarak iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline olan güveni korunur; ancak alıcının, vekilin görevi kötüye kullandığını bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanırsa tapu iptali ve tescili istenebilir.

Tapu kaydındaki maddi hatalar (isim, soyadı, baba adı, yüzölçümü yazımı gibi) öncelikle Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak idari yoldan düzeltilebilir. Talebin reddi veya düzeltmenin başkalarının hakkını etkilemesi hâlinde, tapu kaydının düzeltilmesi davası açılması gerekir. Hatanın niteliğine göre görevli mahkeme değişebilir; bu nedenle önce hatanın kaynağının belirlenmesi önemlidir.

Noterde düzenleme şeklinde yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcıya taşınmazın devrini isteme hakkı verir. Satıcının devirden kaçınması hâlinde, sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmişse, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu tür taleplerde on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.